自从18届3中全会以来,，舆论高度关注户籍制度改革对房地产市场的影响。看了一些评论，我觉得讲得大多不太对路，有必要谈谈我的观点。

户籍制度改革目的之说法很得人心，比如解决地区差距、城乡差距和收入分配差距。而我从来不认为户籍制度改革是主动为之的一项改革，它只是基于大规模的人口流动和农村户籍人口就业的城镇化现实而不得不进行的一项管理体制调整——实际上，传统的户籍管理已经名存实亡，而依托于户籍的另外一些管理工作，如治安、教育、医疗保险、计划生育等等，也已经不适应社会发展现实，并且引发了很多社会冲突。共产党作为领导者，不调整管理体系的话，就无法再有效地实施社会管理。但不管主动改革还是被动改革，户籍制度变革对房地产市场的影响其实不大。

这次户籍制度改革的目标是“到2020年要基本形成以合法稳定住所和合法稳定职业为户口迁移基本条件、以经常居住地登记户口为基本形式，城乡统一、以人为本、科学高效、规范有序的新型户籍制度。”在改革的具体思路上，按照三中全会提出的“全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模”这四条原则探索改革方案。

人们普遍认为这项改革对房地产业来说是重大利好，我却不认为是这样。

首先，在过去的至少十年里，早已经实施这样的户籍政策，不管文件中有无这样的完整表述，各地在户籍管理上就是这样执行的。城镇、小城市和中等城市的户籍早已经放开。因为地方政府“觊觎”有些城市周围的乡镇和村庄土地，他们早把这些地面上的农民全部“农转非”了。有的偏远一些的农村也可以花钱“买户口”，而大城市和特大城市这些年为了扩大城市规划范围，多争取建设用地指标，也早把城市周围很多村民市民化了。假定在过去十多年里，村民“市民化”的道路是被堵死的，今天开始实施如上改革方案，毫无疑问会带来城市人口的相对快速增加，并房地产市场的需求有重大影响，但事实不是这样。

其次，很多农民在被“市民化”的过程中，并没有离开原来居住区，仍然居住在原地，只是户籍变了，这对房地产市场的影响也有限。很多农民的“市民化”其实是通过城市版图的扩张，即城区规划面积的扩大实现的，农民并没有从原来居住的农村进行地理空间上的迁移。甚至他们原来就业、就医、子女入学早就在城镇完成，只是户籍上仍是农民而已。对这部分人来说，他们户籍制度的变化对城市房地产市场也几乎没有影响。还有一些偏远村庄的农民，过去出于“争面子”或出于对子女前途和婚姻考虑，买了城市户口，但也基本没有人因此迁入城镇，原因包括就业、购房财力、日常生活成本、社区意识等多个方面。

再次，原本农民进城购房就不受户籍制度的影响，也不会因为今天的改革就提升了购房能力。按照中国的法律规定，城市家庭不允许在农村购置房屋与土地（其实是土地使用权），但一直不禁止农民进城购房。少量富裕农民已经在城里购房，或者为子女在城镇购买了商品房（近十年来，在很多农村出现了一种潮流：一些“农二代”倾向于在附近城镇而不再是农村购房结婚，甚至有些女方对婆家提出了“不在城镇买房就不结婚”的要求）。还有一些农民因为子女已经在城里工作，也通过或正打算通过子女在城里购房养老，这种购买决策也与户籍制度改革无关。

最后，已经进城工作、被统计为“城市人口”的大约2.7亿农民，即使有机会变成市民，他们买房的能力不会因此得到提升，因为即使变成市民，他们的收入不会因此增加，只是会获得一些市民应有的社会保障服务。由于工作不稳定，银行也不倾向于给这部分进城农民办理按揭贷款。政府从来没规定必须在城市买房才能落户，按文件说法，是“以合法稳定住所和合法稳定职业为户口迁移基本条件”。这样，农民只要遇到机会，可以持住宅租赁合同和工作证明申请户籍变更和迁移，与买不买房无关。

当然，我所说的影响不大并非一点儿影响也没有。有少量农民因为这次改革而进城并买了房子，或者是因为工作稳定而获得了按揭贷款的机会，这很正常，但对大局影响不大。不要指望这次改革能对房地产市场产生大而持续的推动，更不要因受改革目标的鼓舞而大干快上。错误的认识可能导致妄念，进而造成痛苦——几年后莫说我没提醒过！